Nieuwe woningen in 2014 ongeveer 8.500 euro duurder

VCB raadt gezinnen aan nog dit jaar bouwvergunning in te dienen

 

In 2014 komen er opnieuw verplichtingen voor nieuwe woningen bij: het maximale E-peil daalt van E70 naar E60 en tegelijk zullen zij een minimaal aandeel aan hernieuwbare energie moeten produceren. De combinatie van beide verplichtingen betekent voor een gemiddelde woning een meerkost van ongeveer 8.500 euro in vergelijking met 2013. Dat heeft de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) berekend op basis van de gegevens uit de E-calculator. Wie aan deze meerkost wil ontsnappen, moet nog dit jaar zijn stedenbouwkundige vergunning indienen. Tegelijk is er wel de vaststelling dat elke investering die tot een lager E-punt leidt, zich vroeg of laat terugbetaalt. Het is dus belangrijk dat kandidaat-bouwers en -verbouwers bij de banken een lening kunnen krijgen die rekening houdt met het terugverdieneffect op lange termijn.

Om te evolueren van een E100-peil (het maximale E-peil in 2006) naar een E70-woning (het maximale E-peil nu) lag de meerkost in de buurt van 5.000 euro. Dit komt neer op een verhoging met 166 euro voor elk E-peilpunt lager. De VCB is bij deze berekening uitgegaan van een half open bebouwing (driegevelwoning) van 175 m². Deze meerkost is te wijten aan de volgende factoren: de vereiste dikkere isolatie in muren en daken, de noodzaak van glas met een lagere U-waarde en van efficiëntere ventilatiesystemen en extra maatregelen om de luchtdichtheid te verbeteren en koudebruggen te vermijden. Deze extra kosten worden slechts in beperkte mate gecompenseerd door het feit dat dankzij de betere isolatie kleinere radiatoren kunnen worden geplaatst.

Meerkosten in 2014 ten opzichte van 2013

Met een maximaal E-peil van 60 en een minimaal aandeel aan hernieuwbare energie zoals die gelden vanaf 2014, zal diezelfde woning nog eens zo’n 8.500 euro extra kosten. Dit komt neer op 850 euro voor elk E-peilpunt lager. De meerkost is vooral te wijten aan de noodzaak om over te schakelen op verwarmingssystemen op lagere temperatuur, zoals vloerverwarming. Daarbovenop komt dan nog de meerkost omwille van de verplichting vanaf 2014 om in nieuwe woningen een minimaal aandeel aan hernieuwbare energie te  installeren.

In haar voorbeeldwoning is de VCB uitgegaan van de installatie van fotovoltaïsche panelen van 1,5 kW_piek. Dit is een zo goedkoop mogelijke invulling van de eis. Om op een efficiënte manier de woning van elektriciteit te voorzien zal doorgaans meer kW_piek worden geïnstalleerd. Daarnaast is het ook mogelijk aan de verplichting van een minimaal aandeel aan hernieuwbare energie te voldoen via een thermisch zonne-energiesysteem, warmtepompen of een biomassaketel of -kachel. Maar die systemen vallen vaak zelfs nog duurder uit.  

Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw: “Naarmate het maximale energiepeil daalt, wordt het steeds moeilijker om aan dit peil te voldoen. Met een aantal nog relatief goedkope en gemakkelijk uit te voeren maatregelen zijn we op zes jaar tijd vlot 30 E-peilpunten kunnen dalen. Maar het laagst hangende fruit is intussen geplukt. Om het E-peil verder te verlagen moeten we stilaan hoger gaan plukken. Dit impliceert een almaar hogere meerkost voor elk E-peilpunt dat we verder dalen. Bovendien zullen de subsidies, naarmate de wettelijke eisen strenger worden, zich steeds meer beperken tot uiterst energiezuinige woningen met een nog lager E-peil. 

Rekening houden met terugverdieneffect 

Tot nu toe houden banken bij de toekenning van hypothecaire leningen enkel rekening met de aflossingslast op basis van het inkomen van de ontlener. Bij zeer energiezuinige woningen moeten zij ook rekening houden met de totale woonlast, d.w.z. de uiteindelijke combinatie van de hogere initiële kost en het veel lagere energieverbruik op langere termijn. We vragen dan ook aan de banken om hun kredietverlening aan te passen aan het feit dat zeer energiezuinige nieuwbouw en renovatie tot forse energiebesparingen leiden. Banken moeten hun klanten ook systematisch wijzen op het bestaan van de gratis verzekering gewaarborgd wonen. Die komt tussen bij de afbetaling van een hypothecaire lening voor wie onvrijwillig werkloos wordt. Met name in de huidige moeilijke economische context is zo’n verzekering een belangrijke aanmoediging om toch te bouwen voor wie aarzelt omwille van een onzekere jobsituatie.”

Gezinnen moeten in de loop van dit jaar een bouwvergunning indienen als ze willen ontsnappen aan de meerkost die zal gepaard gaan met de extra verplichtingen die vanaf 2014 gelden. Een andere reden om bouwplannen niet verder uit te stellen is de historisch lage hypothecaire rente. Die was eind vorig jaar gedaald tot 3,6%. We merken dat de rente op langetermijnobligaties intussen nog verder is gedaald. De hypothecaire rente volgt normaliter deze daling maar de laatste maanden niet meer. Volgens ons heeft de rente dus haar bodemkoers bereikt. Zij is intussen opnieuw licht aan het stijgen. Daarenboven stellen we vast dat de bouwmaterialenprijzen die in 2009 en 2010 zijn gedaald, nu opnieuw sneller stijgen dan de inflatie. Tenslotte is investeren in bakstenen waardevaster dan beleggen in papieren.

Blijvend lage woningbouwactiviteit

Toch stelt de VCB vast dat het aantal vergunningen voor nieuwe woningen opnieuw bijzonder laag ligt. Tijdens de eerste vier maanden van 2012 trad tijdelijk een verbetering op maar tijdens de daaropvolgende maanden lag het niveau van de residentiële nieuwbouw opnieuw even laag als in 2011. Het aantal grondige woningrenovaties waarvoor een vergunning is vereist, daalde in Vlaanderen in 2011 met 10% in vergelijking met 2010 en verminderde in 2012 andermaal met 2%. Bovendien is het aantal kleinere niet-vergunningsplichtige renovatiewerken nog sterker gedaald.

Deze negatieve tendensen komen ook duidelijk tot uiting in de laatste enquête van de VCB bij de Vlaamse woningbouwbedrijven. Het aantal afgesloten contracten ligt momenteel lager dan drie maanden geleden bij 48% van de respondenten voor de bouw van nieuwe flats en bij 45% van de respondenten bij de bouw van nieuwe huizen. Daartegenover staat ongeveer een derde met een gelijk gebleven orderportefeuille en slechts een kleine minderheid met een toegenomen orderportefeuille. Op de vraag naar de toekomstige evolutie van de bedrijfsactiviteit en de bouwcontracten gewaagden de antwoorden vooral van een status-quo. Maar de bedrijven gaan dan wel uit van een laag startniveau. Grosso modo waren de antwoorden begin 2012 even pessimistisch als begin 2013. Slechts een kleine minderheid verwacht de komende drie maanden een stijging van de bouwactiviteit en van het aantal contracten.

Bijlagen

Tabel 1: evolutie van eisen en bijbehorende meerkosten (voor een halfopen woning van 175 m²)

 

Evolutie van de eisen	E100- naar E70-woning	E70- naar E60-woning + minimaal aandeel hernieuwbare energie
Tijdstip	Van 2006 tot 2013	Van 2013 tot 2014
Totale meerkost	Circa 5.000 euro	Circa 8.500 euro
Meerkost per E-peilpunt	166 euro per E-punt minder	850 euro per E-punt minder
Factoren	+ Extra isolatie in muur en dak + Betere beglazing + Strengere luchtdichtheid + Aandacht voor bouwknopen + geiser voor sanitair warm water + efficiëntere ventilatie -  kleinere radiatoren	+ lage temperatuur verwarming + 1,5 kWpiek fotovoltaïsche panelen *

* Dit is een zo goedkoop mogelijke invulling van de eis maar om op een efficiënte manier de woning van elektriciteit te voorzien zal doorgaans meer kW_piek worden geïnstalleerd.

 

Tabel 2: evolutie van eisen en bijbehorende vereiste ingrepen (voor een halfopen woning van 175 m²)