Verbeterd arrest deblokkeert tal van woonprojecten

VOKA, VCB en BVS dringen aan op omzendbrief met richtlijnen voor gemeenten

Het Grondwettelijk Hof heeft vandaag een eerder arrest op het grond- en pandendecreet verbeterd. Door deze verbetering kunnen al de private woonprojecten waarvoor het grond- en pandendecreet aanvankelijk een bepaald aantal sociale woningen oplegde, gedeblokkeerd worden en een vergunning krijgen. VOKA, VCB en BVS zijn dan ook verheugd over deze verbetering. Zij hebben tevens vernomen dat de Vlaamse regering hierover een conceptnota aan het opmaken is. Het is belangrijk dat deze nota zo snel mogelijk wordt omgezet in richtlijnen voor de vergunningverlenende lokale besturen om zo de continuïteit in de slabakkende woningbouw opnieuw te garanderen.

Oorspronkelijk legde het grond- en pandendecreet aan private ontwikkelaars zogenaamde ‘sociale lasten’ op. Private ontwikkelaars moesten daardoor een belangrijk deel van hun projecten afstaan aan sociale huisvestingsmaatschappijen die er dan sociale woningen op zouden realiseren. VOKA, VCB en BVS zijn altijd gekant geweest tegen de sociale lasten die in het grond- en pandendecreet stonden ingeschreven.

In zijn arrest van 7 november was het Grondwettelijk Hof positief ingegaan op de vraag van een 40-tal bouw-en vastgoedbedrijven om het systeem van de sociale lasten te vernietigen. Maar de artikels die de sociale objectieven en normen vastlegden, werden niet mee vernietigd. Daardoor was het onmogelijk geworden een vergunning af te leveren voor projecten die niet in het vereiste aantal sociale woningen voorzagen ook al had het Grondwettelijk Hof het systeem van de sociale lasten vernietigd. Daardoor konden al de projecten van 10 woningen en meer of van 50 appartementen en meer waarvoor oorspronkelijk ten gevolge van het grond- en pandendecreet sociale lasten van toepassing waren, geen vergunning krijgen.

Dankzij de doorgevoerde verbetering is er opnieuw rechtszekerheid ontstaan en kan de precieze impact van het arrest duidelijk in kaart worden gebracht. De Vlaamse overheid kon hierover geen zekerheid bieden op basis van het eerste arrest van het Grondwettelijk Hof. Gemeentebesturen wisten daardoor niet wat hun te doen stond. Dat is nu wel mogelijk.

VOKA, VCB en BVS dringen dan ook aan op een snelle publicatie van een ministeriële omzendbrief naar de lokale besturen die de juridische situatie verduidelijkt. Op die manier kan de Vlaamse overheid ervoor zorgen dat in de private woningbouw die momenteel al zo moeizaam verloopt, geen bijkomende hapering ontstaat.

Voor meer informatie:

Voor de VCB (Vlaamse Confederatie Bouw): Marc Dillen, directeur-generaal
Voor de BVS (Beroepsvereniging van de Vastgoedsector): Olivier Carrette, afgevaardigd bestuurder Voor Voka: Frederik Meulewaeter,woordvoerder

Cijfers van Nationale Bank illustreren zelf gecreëerde ziekte

VCB dringt aan op langere looptijd van bouwleningen voor nieuwe woningen

Vandaag verschenen in de media berichten die wijzen op een fors dalend aantal hypothecaire leningen. De cijfers komen van de Nationale Bank die aldus de ziekte illustreert die zij zelf heeft gecreëerd. De Nationale Bank stelde in 2012 en 2013 dat kredieten met langere looptijden een te hoog risico inhouden en pleitte voor een inkorting. Maar het vastgoed in ons land is helemaal niet overgewaardeerd. Door de strengere eisen van de Vlaamse overheid op het vlak van energiezuinigheid is nieuwbouw zelfs waardevaster dan ooit. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) dringt dan ook aan op een langere looptijd voor de hypothecaire leningen die rekening houdt met de sterk toegenomen duurzaamheid van de nieuwe woningen.

Een restrictief hypothecair kredietbeleid is niet nodig en zelfs schadelijk voor onze economie. Niet alleen vermindert daardoor het aantal aankopen van bestaande woningen maar ook het aantal nieuwe woningen. Om een onbestaand probleem op het vlak van vastgoedprijzen op te lossen heeft de Nationale Bank een reëel probleem voor de bouw gecreëerd. Het aantal vergunningen voor nieuwe huizen ligt dit jaar in Vlaanderen 9% lager dan vorig jaar.

Bovendien zijn alle nieuwe huizen nu per definitie energiezuinig omdat ze aan almaar strengere E-peileisen moeten voldoen. Binnen enkele weken (vanaf 1 januari 2014) daalt het maximale E-peil in Vlaanderen van E70 naar E60. Concreet vraagt de VCB aan de banken om met name voor nieuwe woningen de looptijd van de hypothecaire leningen te verlengen tot meer dan twintig jaar en liefst tot dertig jaar. De forse energiebesparingen die de nieuwe woningen vanaf 2014 opleveren, blijven evenmin beperkt tot de eerste twintig jaar maar lopen over een veel langere periode.

Door de looptijd van een hypothecaire lening te verlengen van 20 naar 30 jaar kan de afbetalingslast met ongeveer 15% dalen, zoals blijkt uit het bijgevoegde voorbeeld op basis van een gemiddelde lening van 160.000 euro. Als de banken een langere looptijd toestaan, zullen ongeveer 70% van de gezinnen de hogere initiële investeringsdrempel voor een energiezuinigere nieuwe woning kunnen overbruggen en hiervoor een hypothecaire lening kunnen afsluiten. Deze impuls zal bijkomend de bouw van nieuwe flats en vooral van nieuwe huizen stimuleren.

Aan de Nationale Bank vraagt de VCB om een kredietbeleid te stimuleren waarbij de toegekende looptijden rekening houden met de toegenomen duurzaamheid van de nieuwe woningen. Ongeveer 17% van het aantal woonleningen heeft betrekking op nieuwbouw. De langere looptijd van de leningen waarop de VCB aandringt, heeft dus slechts betrekking op 17% van de hypothecaire leningen. Bovendien zal het uitstaand risico voor de banken hierdoor zelfs afnemen omdat de onderliggende waarde van de woningen veel waardevaster zal zijn dan in het verleden, zowel op korte als op lange termijn.

Marc Dillen

Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw

Combipremie reduceert terugverdieneffect van grondige renovatie tot 13 jaar

VCB verheugd over substantiële premie voor nieuwe ramen in combinatie met isolatiewerken

Vandaag heeft de Vlaamse regering definitief de toekenning van een substantiële premie goedgekeurd voor wie tegelijk investeert in nieuwe ramen met hoogrendementsglas en in muurisolatie. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) heeft op basis van haar Re-calculator berekend dat dankzij deze premie het terugverdieneffect van een dergelijke gecombineerde investering wordt teruggebracht tot 13 jaar terwijl de vervangende elementen normaliter een levensduur van 30 jaar hebben. Op die manier verdient de investering zich tweemaal terug.

Om van de combipremie gebruik te kunnen maken volstaat het niet de bestaande beglazing te vervangen. Ook het raamwerk moet worden vernieuwd. Het gaat in ieder geval om een investering van enkele duizenden euro’s. Het is dus belangrijk gezinnen met een substantiële premie over de streep te trekken. Wie alleen glas vervangt, krijgt slechts 12 of 15 euro per m². Wie niet alleen glas en raamwerk vervangt maar ook isoleert, zal voor het vervangend glas en raamwerk een premie van 45 of 60 euro per m² krijgen. De hogere premie is perfect verdedigbaar door de hogere kosten voor een gecombineerde ingreep.

 De maatregel vult de belangrijke steun aan die de overheid voor de uitvoering van dakisolatiewerken is blijven handhaven. De combipremie is van toepassing voor werken die vanaf 1 januari worden aangevat. De VCB hoopt dat een groot aantal gezinnen hierdoor worden aangemoedigd grondige renovatiewerken uit te voeren. De VCB heeft moeten vaststellen dat het aantal grondige renovatiewerken de laatste jaren is gedaald terwijl het Vlaamse woningpatrimonium juist een van de oudste in Europa is.

Marc Dillen

Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw

Banken moeten looptijd van hypothecaire leningen afstemmen op duurzaamheid

Langere looptijd moet energiezuinigere woningen betaalbaar maken voor meer gezinnen

De laatste maanden wordt het voor steeds meer gezinnen moeilijker om de financiering van een nieuwe woning rond te krijgen. Volgens de VCB (Vlaamse Confederatie Bouw) is de inkorting van de ontleningstermijnen de voornaamste oorzaak van dit financieringsprobleem. Hiervoor bestaat dan ook maar één oplossing. De banken moeten bij hun kredietbeleid rekening houden met een nieuw element, met name met de toegenomen energiezuinigheid van de nieuwe woningen op lange termijn. Banken mogen zich bij de toekenning van leningen niet langer beperken tot de aflossingslast van een lening maar moeten de totale maandelijkse woonlast van een gezin bekijken, met name met de aflossingslast en het energieverbruik samen. De hogere duurzaamheid van nieuwbouw zorgt er immers voor dat het energieverbruik jarenlang beperkt blijft.

Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet daalde de totale hypothecaire kredietverlening tijdens de eerste drie kwartalen van dit jaar in vergelijking met dezelfde periode van vorig jaar met ongeveer 10%. Bovendien blijkt uit het Financieel Stabiliteitsrapport van de Nationale Bank van 2013 dat het aandeel van de leningen met een looptijd van meer dan 25 jaar tijdens de eerste vier maanden van dit jaar met bijna een derde is gedaald in vergelijking met het gemiddelde van de voorgaande jaren. Er wordt dus niet alleen minder hypothecair krediet toegekend. Tegelijk vermindert ook de looptijd van de toegekende kredieten.

Dalende vraag naar nieuwbouw

De VCB heeft echter berekend dat langere ontleningstermijnen in belangrijke mate de betaalbaarheid van woningen bevorderen. Een langere looptijd zorgt ervoor dat de maandelijkse afbetalingslast met circa 16% daalt. Gemiddeld moeten gezinnen ongeveer 160.000 euro ontlenen om een bestaande woning te kopen of een nieuwe woning te bouwen. Bij een lening over twintig jaar moeten zij hiervoor 960 euro per maand afbetalen. Bij een lening over dertig jaar daalt de maandelijkse aflossingslast tot 810 euro. De VCB raamt dat 70% van de gezinnen een leninglast van ongeveer 800 euro gefinancierd krijgen terwijl slechts 55% van de Vlamingen een lening van ongeveer duizend euro kunnen dragen.

De rente bereikte een dieptepunt in het tweede kwartaal van 2013. In vergelijking met dit dieptepunt ligt zij momenteel bijna een halve procent hoger. De zeer lage rentevoet heeft in de eerste helft van 2013 de negatieve gevolgen van de termijnverkorting die de banken toen op de hypothecaire leningen hebben doorgevoerd, nog enigszins kunnen milderen. Maar nu de rente opnieuw aan het stijgen is, dringt een verlenging van de looptijd van de leningen zich op.

Het aantal vergunde nieuwe huizen lag in Vlaanderen tijdens de eerste acht maanden van 2013 ongeveer 9% lager dan tijdens de eerste acht maanden van 2012. De VCB verwacht dat bij een ongewijzigd kredietbeleid de dalende trend in het aantal stedenbouwkundige vergunningen voor nieuwe huizen zich zal verder zetten en mogelijks nog zal worden versterkt.

Strenger kredietbeleid

Het strenger financieel toezicht ten gevolge van de financiële crisis speelt bij het huidige kredietbeleid van de banken een belangrijke rol. De Nationale Bank stelde in 2012 en ook nog eens in 2013 dat kredieten met langere looptijden een te hoog risico inhouden en pleitte voor een verstrenging van de kredietvoorwaarden aan particulieren. De Nationale Bank vreesde namelijk voor een vastgoedbubbel. Maar een recente studie van de KULeuven in opdracht van het vastgoedmakelaarsnet ERA heeft aangetoond dat het vastgoed in ons land niet is overgewaardeerd en dat het huidige prijsniveau volledig aan de hand van objectieve factoren kan worden verklaard.

Een restrictief hypothecair kredietbeleid is dus niet nodig en zelfs schadelijk voor onze economie. Niet alleen vermindert daardoor het aantal aankopen van bestaande woningen maar ook het aantal nieuwe woningen terwijl de woonbehoefte fors toeneemt omwille van de ongeveer 600.000 gezinnen die er gedurende dit en volgend decennium in Vlaanderen bijkomen. Om een onbestaand probleem op het vlak van vastgoedprijzen op te lossen heeft de Nationale Bank een reëel probleem voor de bouw gecreëerd.

Looptijd verlengen door langere duurzaamheid

Bovendien zijn alle nieuwe woningen nu per definitie energiezuinig omdat ze aan almaar strengere E-peileisen moeten voldoen. Binnen ongeveer een maand (vanaf 1 januari 2014) daalt het maximale E-peil verder van E70 tot E60. Concreet vraagt de VCB aan de banken de looptijd van de hypothecaire leningen te verlengen tot meer dan twintig jaar en liefst tot dertig jaar. De forse energiebesparingen die de nieuwe woningen vanaf 2014 opleveren, blijven evenmin beperkt tot de eerste twintig jaar maar lopen over een veel langere periode.

Als de banken een langere looptijd toestaan, zal een groter deel van de gezinnen de hogere initiële investeringsdrempel voor een energiezuinigere nieuwe woning kunnen overbruggen en een hypothecaire lening kunnen afsluiten. Deze impuls zal bijkomend de bouw van nieuwe flats en vooral van nieuwe huizen stimuleren.

Aan de Nationale Bank vraagt de VCB om een kredietbeleid te stimuleren waarbij de toegekende looptijden rekening houden met de toegenomen duurzaamheid van de nieuwe woningen. Het uitstaand risico voor de banken zal hierdoor zelfs afnemen omdat de onderliggende waarde van de woningen veel waardevaster zal zijn dan in het verleden, zowel op korte als op lange termijn.

Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw

Bijlage

Nog altijd 9% minder vergunde huizen in Vlaanderen

Zekerheid over voortbestaan van woonbonus moet huizenbouw opnieuw aanzwengelen

Zopas heeft de FOD Economie haar statistieken over het aantal toegekende vergunningen voor nieuwe woningen en flats en voor grondige woningrenovaties geactualiseerd. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) heeft daarbij kunnen vaststellen dat het aantal vergunningen voor nieuwe huizen in Vlaanderen dit jaar nog altijd 9% lager ligt dan vorig jaar. De situatie is wel verbeterd door het relatief hoge aantal vergunningen dat tijdens de maanden juli en augustus werd toegekend. De VCB hoopt dat de zekerheid die recentelijk rond het behoud van de woonbonus werd gecreëerd, aan de Vlaamse huizenbouw een bijkomende impuls zal geven.

Op basis van de statistieken over de eerste acht maanden van 2013 ligt het aantal vergunde nieuwe huizen in Vlaanderen nog altijd 9% lager dan in 2012. Het aantal vergunde nieuwe appartementen ligt daarentegen 4% hoger dan in 2012. Ook het aantal vergunde grondige woningrenovaties ligt in Vlaanderen nu 2% hoger dan vorig jaar. In het Waalse Gewest ziet de VCB trouwens een gelijkaardige tendens voor 2013: lichte beterschap in vergelijking met 2012 voor wat betreft het aantal vergunde nieuwe appartementen maar nog steeds minder goed voor wat het aantal vergunde nieuwe huizen aangaat.

Geen wijziging in woonbonus in 2014

De VCB hoopt dat de huizenbouw haar achterstand in vergelijking met vorig jaar verder zal kunnen inhalen door de zekerheid die intussen rond het voortbestaan van de woonbonus is ontstaan. De acht partijvoorzitters die de uitvoering van de zesde staatshervorming begeleiden, hebben namelijk beslist om het systeem van de woonbonus volledig ongewijzigd te laten tot eind 2014. Hun beslissing heeft aanleiding gegeven tot een amendement op het voorstel tot bijzondere wet op de staatshervorming dat ondertussen werd ingediend in de Kamer.

Op basis van deze beslissing krijgen de gewesten vanaf 1 juli 2014 de bevoegdheid om een regeling uit te werken. Maar die wijzigingen kunnen ten vroegste vanaf 1 januari 2015 worden toegepast. De omzetting van de huidige belastingaftrek in een belastingvermindering van 45% zal eveneens ten vroegste vanaf 2015 in voege kunnen treden. Dit betekent dat kandidaat-bouwers nog ten volle van de huidige voordelen van de woonbonus kunnen gebruik maken dit en volgend jaar.

Looptijd van leningen verlengen

De VCB vraagt nog wel een bijkomende impuls van de banken. Die moeten hun beleid voor hypothecaire leningen herzien. Alle nieuwe woningen zijn door de almaar strengere E-peileisen die de Vlaamse overheid momenteel oplegt, per definitie energiezuinig. Zij zorgen jarenlang voor een lagere energiefactuur. Bovendien blijft het gunstige effect op het energieverbruik niet beperkt tot de eerste twintig jaar van een nieuwbouw. Het loopt over een veel langere periode.

Concreet vraagt de VCB aan de banken de looptijd van de hypothecaire kredieten eveneens over een langere periode dan twintig jaar te spreiden. Als zij een langere looptijd toestaan, zal een groter deel van de gezinnen een hypothecaire lening kunnen afsluiten. Deze impuls zal bijkomend de bouw van nieuwe flats en vooral van nieuwe huizen stimuleren.

Marc Dillen

Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw

Bijlagen

Vergunningen voor woningbouw in Vlaanderen 2009-2013

	Nieuwe flats	Nieuwe huizen	Woningrenovaties
2010 vs 2009	14%	15%	5%
2011 vs 2010	-11%	-15%	-10%
2012 vs 2011	17%	7%	-3%
2012	18628	15211	15850
2013 vs 2012	4%	-9%	2%

1ste 8 maanden (bron FOD Economie)

 

Vergunningen voor nieuwbouw in Vlaanderen 2006-2013

1^ste 8 maanden (bron: FOD Economie)

CD&V-standpunt woonbonus streep door rekening van 600.000 bijkomende Vlaamse gezinnen

VCB beveelt Vlamingen aan bouwplannen nog voor eind 2014 te realiseren

De CD&V heeft op haar Innesto-congres van het weekend van 16 en 17 november besloten om met de woonbonus vooral de aankoop en renovatie van bestaande woningen te stimuleren. Als dit standpunt in de toekomst wordt omgezet in fiscale wetgeving is dit een streep door de rekening voor de zowat 600.000 gezinnen die er volgens de berekeningen van de VCB (Vlaamse Confederatie Bouw) tussen 2010 en 2030 in Vlaanderen bijkomen.

Volgens de VCB is het onverantwoord met de woonbonus niet langer de bouw van nieuwe woningen te ondersteunen op een ogenblijk dat het aantal woningen in Vlaanderen sterk moet toenemen om gelijke tred te houden met de forse bevolkingsgroei. De vele jonge gezinnen die nu op zoek zijn naar een nieuwe woning moeten de keuze blijven hebben tussen de aankoop en eventueel renovatie van een bestaande woning en de bouw van een nieuwe woning. Zonder een uitbreiding van het aanbod aan woningen zullen deze jonge gezinnen moeten opbieden tegen de vele andere jonge gezinnen die samen met hen op zoek zijn naar een eigen woning. Daardoor zullen woningen almaar duurder worden.

De CD&V kiest voor renovatie onder meer omwille van de energiebesparingen die hiermee kunnen worden gerealiseerd. Maar uit analyses van de VCB is gebleken dat het vaak veel duurder is een bestaande woning grondig te renoveren en energievriendelijker te maken dan een volledig nieuwe energiezuinige woning te bouwen om eenzelfde besparingseffect te bereiken. De VCB had al voor het Innesto-congres op de ontwerpteksten gereageerd maar blijkbaar zonder succes.

Aan de gezinnen die op dit ogenblik bouwplannen hebben, kan de VCB enkel maar aanbevelen om nog voor het einde van 2014 hun bouwplannen te realiseren. Tot zolang blijft de woonbonus in elk geval volledig ongewijzigd. Dat blijkt uit het amendement op de wet over de zesde staatshervorming van de acht onderhandelende partijen dat momenteel in de Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers voorligt. Dat voorziet in een status-quo voor het huidige systeem van de woonbonus tot eind 2014.

Voor meer informatie:

Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB

Federale regering schept rechtszekerheid voor kandidaat-bouwers

VCB verheugd over behoud van huidige voordelen van woonbonus tot 2015

De beslissing van de federale regering om het systeem van de woonbonus volledig ongewijzigd te laten tot 2015 creëert rechtszekerheid voor de kandidaat-bouwers. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) had erop aangedrongen met de huidige zeer onzekere woningbouwconjunctuur geen onzekerheid te laten ontstaan. De federale regering heeft haar daarin gevolgd.

De VCB had gevreesd dat het systeem van de woonbonus in twee fasen zou worden gewijzigd: in een eerste fase zou de federale regering het huidige systeem van de belastingaftrek omvormen tot een systeem van belastingvermindering van 45% en in een tweede fase zou de Vlaamse regering het systeem verder kunnen aanpassen. Door de beslissing van de federale regering kan de wijziging in de regelgeving op de woonbonus in een keer gebeuren. Dit vergemakkelijkt de communicatie en vermindert de onzekerheid op de bouwmarkt.

Bovendien zal de wijziging pas van toepassing zijn voor leningen die afgesloten worden vanaf 1 januari 2015. Dit betekent dat kandidaat-bouwers nog ten volle van de huidige voordelen van de woonbonus kunnen gebruik maken dit en volgend jaar. De VCB raadt kandidaat-bouwers dan ook aan niet langer met de realisatie van hun plannen te aarzelen.

Marc Dillen

Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw

VOKA, VCB en BVS opgelucht over vernietiging van verplicht aandeel sociale woningen

Private ontwikkelaars kunnen nu versneld inspelen op grote woonbehoeften

Vandaag heeft het Grondwettelijk Hof het hoofdstuk van het grond- en pandendecreet vernietigd dat aan private ontwikkelaars sociale lasten oplegde. VOKA (het Vlaams netwerk van ondernemingen), VCB (de Vlaamse Confederatie Bouw) en BVS (de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector) zijn opgelucht met deze uitspraak. Deze lasten vertraagden zeer sterk de realisatie van private woonprojecten en maakte ze bovendien heel wat duurder. Private ontwikkelaars kunnen nu versneld woningen realiseren die betaalbaar zijn voor de gemiddelde Vlaming.

VOKA, VCB en BVS zijn altijd gekant geweest tegen de sociale lasten die in het grond- en pandendecreet stonden ingeschreven. Private ontwikkelaars moesten daardoor een belangrijk deel van hun projecten afstaan aan sociale huisvestingsmaatschappijen die er dan sociale woningen op zouden realiseren.

Een belangrijk punt van kritiek was dat het decreet de globale toename van het woonaanbod niet deed toenemen. Integendeel, het roomde een deel van de private ontwikkelingen af ten gunste van de sociale woningbouwsector. Nochtans is een forse groei van het totale Vlaamse woningaanbod dringend noodzakelijk om tegemoet te komen aan de woningnood van de fors stijgende bevolking in Vlaanderen.

Door de vernietiging van het derde hoofdstuk van titel 1 van boek 4 van het grond- en pandendecreet dat de sociale lasten regelt, kunnen private ontwikkelaars voortaan zonder belemmering van sociale lasten hun woonprojecten realiseren. Wat betreft de oprichting van sociale woningen voor de minst bemiddelde gezinnen moet de overheid zelf haar verantwoordelijkheid opnemen zonder initiatieven van private bedrijven af te remmen. De overheid moet de sociale huisvestingsmaatschappijen zo organiseren dat zij zelf sneller en efficiënter dan nu woningen voor de minst gegoede gezinnen kunnen aanbieden.

Het grond- en pandendecreet werkte al niet in de praktijk. Het heeft nauwelijks bijkomende sociale woningen opgeleverd. Tegelijk heeft de uitvoering van het decreet heel wat private woonprojecten vertraagd. Nu heeft het Belgisch Grondwettelijk Hof op basis van een eerder arrest van het Europees Hof van Justitie geoordeeld dat het decreet ook op juridisch vlak de toets van de Europese regelgeving niet weerstaat.

Voor meer informatie:

VCB: Marc Dillen, directeur-generaal
BVS: Olivier Carrette, afgevaardigd bestuurder
Voka: Frederik Meulewaeter,woordvoerder

Bouw stevent af op recordaantal faillissementen in 2013

Langdurige winter en aflatende markten doen steeds meer bouwfirma’s de das om

Zopas is het aantal faillissementen voor de maand september bekend gemaakt. Daaruit blijkt dat voor de eerste drie kwartalen van 2013 het aantal faillissementen in de Vlaamse bouw met 13% is toegenomen in vergelijking met dezelfde periode in 2012. Die toename komt bovenop de stijging van het aantal faillissementen met 17% in 2012 in vergelijking met 2011. Dat betekent telkens ongeveer honderd faillissementen extra in vergelijking met het jaar voordien. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) vreest dat als de overheid niet snel bouwrelancemaatregelen neemt de situatie verder dreigt te verslechteren met belangrijk jobverlies tot gevolg. In juli van dit jaar telde de Vlaamse bouw al ongeveer 3.000 minder bouwarbeiders dan vier jaar geleden.

De VCB wijdt het recordaantal faillissementen waar de Vlaamse bouw dit jaar op afstevent, aan meerdere factoren. Zo is gebleken uit een analyse van de aanbestedingsberichten die de VCB heeft uitgevoerd dat de gemeentelijke aanbestedingen dit jaar met circa 40% zijn gedaald in vergelijking met het verkiezingsjaar 2012. Tegelijk gaan ook de woning- en de niet-woongebouwenmarkt erop achteruit. Tijdens het eerste semester van 2013 werden 14% minder huizen vergund en werd voor 6% minder volume aan kantoor-, industrie- en handelsgebouwen vergund dan tijdens het eerste semester van 2012. Tegelijk bleven de andere markten, zoals de bouw van nieuwe flats en de grondige renovatie van bestaande woningen, grotendeels status-quo.

Door de uitzonderlijk lange winter en de vertraging die de werken en daardoor ook de betalingen hebben opgelopen, werden de bouwbedrijven met bijkomende liquiditeitsproblemen geconfronteerd.

De golf aan faillissementen in de bouw treft trouwens al de Vlaamse provincies maar het meest West-Vlaanderen. Daar lag het aantal faillissementen in 2011 nog relatief laag. Tijdens de eerste negen maanden van 2011 gingen in West-Vlaanderen amper een 60-tal bouwbedrijven failliet. Tijdens de eerste negen maanden van 2013 waren dat er ongeveer 130. In de provincie Antwerpen bevond het aantal faillissement zich reeds in 2011 op een relatief hoog niveau met bijna 200 tijdens de eerste negen maanden. In die provincie zat men voor de eerste negen maanden van dit jaar aan circa 230 bouwfaillissementen.

Marc Dillen

Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw

Tabel: evolutie bouwfaillissementen per provincie voor eerste 9 maanden

	2012 in vergelijking met 2011	2013 in vergelijking met 2012
Antwerpen	+ 3%	+ 14%
West-Vlaanderen	+ 35%	+ 34%
Oost-Vlaanderen	+ 32%	+ 10%
Vlaams-Brabant	+ 31%	- 5%
Limburg	+ 7%	+ 12%

Grafiek: evolutie aantal bouwfaillissementen voor eerste 9 maanden van elk jaar

VCB vraag rechtszekerheid voor 70 grote projecten

Overheid moet dringend actie nemen na vernietiging door Grondwettelijk Hof
 
De enorme impact van de vernietiging door het Grondwettelijk Hof van een Vlaams initiatief om de vergunningsprocedure voor grote projecten te versoepelen kwam gisteren in een reportage van Terzake duidelijk naar voor. Op ongeveer 70 projectgebieden ontstaat hierdoor de grootste rechtsonzekerheid. Niemand durft hierop nog te investeren. Nochtans is met de huidige negatieve bouwconjunctuur een bouwrelancebeleid dringend nodig. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) dringt er dan ook op aan lopende procedures zo snel mogelijk nog aan de eisen van het Grondwettelijk Hof aan te passen en voor gebieden waarvoor de procedure al is afgerond, zo snel mogelijk een juridische oplossing ten gronde te zoeken.

Het 70-tal gebieden die door de uitspraak van het Grondwettelijk Hof in de grootste rechtsonzekerheid terechtkomen, hebben niet alleen betrekking op individuele bouwprojecten. In belangrijke mate gaat het ook om ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) voor grotere gebieden. Een aantal van die RUP’s hebben betrekking op volledige wijken en nog andere op volledige stedelijke gebieden. Dit betekent dat de overheid voor de bijkomende investeringen in al deze gebieden geen enkele zekerheid meer kan bieden.

Het punt waarover het Grondwettelijk Hof struikelde, is dat de Vlaamse regering voorzag in een versoepeling van de bekendmaking. De versoepeling bestond erin dat een elektronische aankondiging volstond. Maar volgens het Grondwettelijk Hof mag de overheid belanghebbenden niet alleen informeren via elektronische weg maar moet de bekenmaking ook via de geschreven pers gebeuren. De VCB vraagt zich af of het Grondwettelijk Hof met zijn arrest niet overdrijft. Informatiestromen verlopen nu immers in zeer hoge mate elektronisch.

Los van deze bedenking is het zo dat voor ongeveer de helft van de getroffen vergunningsdossiers de procedure nog loopt. Voor deze dossiers kan nog een aanpassing in de procedure gebeuren en kan het project nog in de geschreven pers worden vermeld om aan de kritiek van het Grondwettelijk Hof tegemoet te komen. Voor de andere helft van de projecten moet een juridische oplossing ten gronde komen.

De VCB dringt in ieder geval aan op een snelle oplossing die tegelijk zekerheid biedt op lange termijn. De realisatie van maatschappelijk belangrijke projecten zoals de bouw van nieuwe ziekenhuizen en hoogspanningslijnen, van bijkomende bedrijventerreinen en van dringend noodzakelijke wegen-, tram- en spoorverbindingen is nu uiterst onzeker geworden.

In de loop van dit jaar is het aantal bouwarbeiders onder de 100.000 gedaald. In 2011 stelde de Vlaamse bouw nog 103.000 bouwarbeiders tewerk. Als op al de getroffen gebieden bouwprojecten voor enkele jaren tot stilstand komen, betekent dit voor de bouw andermaal een belangrijk verlies aan jobs.

Marc Dillen

Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw

Bevolking groeit sneller en woonvoorraad is beperkter dan elders in Europa

VCB dringt in visierapport aan op maatregelen tegen schaarste aan geld, ruimte en tijd

In België neemt de bevolking sneller toe dan in de meeste andere Europese lidstaten. Tegelijk is de beschikbare voorraad aan woningen beperkter dan in andere landen. Van 2010 tot 2030 moeten er alleen al in Vlaanderen meer dan 600.000 woningen bijkomen. Zelfs als er hoger en compacter wordt gebouwd en stads- en dorpskernvernieuwingsprojecten sneller verlopen dan nu, zal het nodig zijn de nog onbebouwde percelen aan te snijden die voor wonen zijn bestemd om het toenemend aantal gezinnen te kunnen opvangen Dat is de boodschap van het visierapport dat de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) vanavond voorstelt in TheEgg in Anderlecht.

Bevolkingsprognoses geven aan dat de Belgische bevolking van 2010 tot 2030 met 12,6% zal stijgen. België behoort daarmee tot de acht Europese landen met een bevolkingsgroei van meer dan 10% (zie kaart in bijlage). In Europa zal de bevolking tijdens die twintig jaar gemiddeld slechts met 4,3% toenemen. De VCB heeft berekend dat alleen al in Vlaanderen van 2010 tot 2030 het aantal gezinnen met 633.000 zal toenemen en er dus evenveel extra woongelegenheden moeten bijkomen. Dit is enerzijds het gevolg van het stijgend aantal inwoners en anderzijds van de almaar kleiner wordende gezinnen.

Bovendien is de beschikbare voorraad aan woningen in België nu al tamelijk krap. In België zijn per duizend inwoners ongeveer 460 woongelegenheden beschikbaar. In Europa ligt het gemiddelde rond de 500 woongelegenheden per duizend inwoners (zie grafiek in bijlage). Het ziet er trouwens niet naar uit dat 2013 op dit vlak veel beterschap zal brengen. Tijdens de eerste helft van dit jaar werden in vergelijking met de eerste helft van 2012 in Vlaanderen ongeveer evenveel nieuwe flats gebouwd maar 14% minder nieuwe huizen.

In het licht van de forse bevolkingsstijging komt het er op aan versneld duurzame en betaalbare woonprojecten te realiseren. Maar het visierapport van de VCB met de titel Tijd, geld & ruimte geeft aan dat zowel geld als tijd en ruimte schaars zijn.

Betaalbaarheid van woningen in het gedrang

Wat betreft het element geld waarschuwt de VCB ervoor dat de betaalbaarheid van woningen binnen afzienbare tijd in het gedrang dreigt te komen. Banken verkorten nu al de looptijd van hypothecaire kredieten tot twintig jaar. Voor gezinnen die erop rekenden over dertig jaar te kunnen lenen, betekent dit een belangrijke meerkost. Bovendien valt te verwachten dat de hypothecaire rente opnieuw gaat stijgen. Daarbovenop komen vanaf 2014 verplichte extra investeringen in energiebesparende ingrepen en in hernieuwbare energie.

De VCB heeft berekend dat de maandelijkse aflossing van een lening van 150.000 euro door deze drie factoren gaat toenemen van ongeveer 750 tot 1.000 euro. Volgens berekeningen van de VCB kunnen circa 70% van de Vlaamse gezinnen een maandelijkse aflossing van 750 euro aan. Maar slechts ongeveer 55% kunnen lenen met een maandelijkse aflossing van 1.000 euro (zie grafiek in bijlage). Woningen dreigen niet alleen onbetaalbaar te worden voor de minst bemiddelde gezinnen maar ook voor de middenklasgezinnen. Nu bouwen is dan ook de boodschap vermits de rentevoet momenteel nog relatief laag is en de energieverplichtingen nog minder streng zijn.

Maar bij elke toekomstige verhoging van de leninglast dreigt een groter aantal kandidaat-bouwers af te haken. Om dit tegen te gaan zijn een mix van maatregelen nodig. Banken moeten de duur van de hypothecaire leningen in overeenstemming brengen met de terugverdieneffecten op lange termijn van investeringen in duurzaamheid. Die eindigen evenmin na 20 jaar. Om specifiek gezinnen met een matig inkomen in staat te stellen met de bouw van een eigen duurzame woning te beginnen moet de overheid hun een aanzienlijke premie geven. Zoniet wordt de drempel voor hen te hoog. Voorts moet de Vlaamse regering de verzekering gewaarborgd wonen promoten. Die stelt kandidaat-bouwers gerust dat zij de lening kunnen blijven terugbetalen bij onvrijwillige werkloosheid.

Ruimte voor wonen optimaal benutten

In tegenstelling tot wat vaak wordt voorgespiegeld is Vlaanderen niet volgebouwd. Dat kan ook niet want volgens de gewestplannen is slechts 16,5% van de Vlaamse oppervlakte voor wonen bestemd. De VCB pleit trouwens niet voor een uitbreiding van de oppervlakte die voor wonen is bestemd. De VCB vraagt wel dat deze oppervlakte optimaal wordt benut.

Dit betekent een viervoudige strategie:

·       Dankzij stads- en dorpskernvernieuwing komen er de laatste jaren heel wat woningen bij. Vaak worden dan onderbenutte overheidsgronden geactiveerd via PPS (publiek-private samenwerking). De bevolkingsgroei is echter zo sterk dat de in 2013 aangetreden gemeentebesturen naast de lopende projecten nu al aan nieuwe projecten zouden moeten werken.

·       Ongeveer 46% van de Vlaamse woningen telt amper één bouwlaag. Bij renovatiewerken en vervangende nieuwbouw moet het mogelijk worden het aantal bouwlagen te verhogen. We betreuren in dit verband dat sommige steden hier op de rem gaan staan en bijvoorbeeld in bepaalde wijken appartementsbouw verbieden.

·       De laatste jaren worden in de grotere Vlaamse steden opnieuw woontorens opgericht, met name bij rivieren, havens, parken en verkeersknooppunten. Die evolutie moet onverminderd worden voortgezet.

·       Maar zelfs in het uiterst gunstige scenario van meer woontorens, van een versnelde stadsvernieuwing en van een verhoogd ritme van renovaties en vervangende nieuwbouw zal het nog altijd nodig blijven onbebouwde bouwgronden aan te snijden, ook in de woonuitbreidingsgebieden die tot de 16,5% voor wonen bestemde oppervlakte behoren (zie grafiek in bijlage).

Steun voor sector met groeipotentieel

De bouw heeft wel degelijk groeipotentieel. Het is opvallend dat bij de Trends Gazellen 2013 de bouw het grootste aandeel snel groeiende gazellen opleverde met een aandeel van ongeveer 17%, veel meer dan bijvoorbeeld elektriciteit en ICT. Trends baseerde zich hiervoor op de bedrijfsresultaten van 2007 tot 2011. Bouwbedrijven innoveren ook veel meer dan voorheen. In 2010 antwoordden 43% van de bouwbedrijven op een enquête van de VCB dat zij aan innovatie deden. Op een tweede enquête in 2013 antwoordde 63% positief op de vraag of zij aan innovatie deden.

In haar visierapport pleit de VCB dan ook voor een Vlaamse regering die de groei in de bouwsector verder ondersteunt:

·       die een woonbeleid voert waardoor alle Vlamingen een eerste woning kunnen verwerven en niet alleen een sociaal woonbeleid en die dus de woonbonus behoudt voor al wie een woning bouwt en renoveert;

·       die erop toeziet dat gemeenten dichtere, compactere en hogere bebouwing toestaan zodat de woningbouw opnieuw gelijke tred houdt met de bevolkingsgroei en deze evolutie continu opvolgt via een monitoringsysteem op Vlaams niveau;

·       die tegelijk woonmogelijkheden blijft creëren in de woonuitbreidingsgebieden;

·       die open staat voor innovatieve oplossingen om op watergevoelige gebieden toch nog te mogen bouwen;

·       die niet alleen voor publieke werken maar ook voor private projecten de vergunningsprocedures versoepelt;

·       die banken ertoe aanzet hun huidige terughoudendheid op het vlak van hypothecaire kredieten te verlaten, rekening houdend met de terugverdieneffecten op lange termijn van duurzame woningen;

·       die naast nieuwbouw ook volop de renovatie van woningen en vervangende nieuwbouw stimuleert waardoor het bestaand woningpatrimonium tegen een ritme van 2,5% per jaar zal worden vernieuwd in plaats van tegen 1% nu.

Marc Dillen

Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw