Langere looptijd moet energiezuinigere woningen betaalbaar
maken voor meer gezinnen
De laatste maanden wordt het voor steeds meer gezinnen moeilijker om de
financiering van een nieuwe woning rond te krijgen. Volgens de VCB (Vlaamse
Confederatie Bouw) is de inkorting van de ontleningstermijnen de voornaamste
oorzaak van dit financieringsprobleem. Hiervoor bestaat dan ook maar één oplossing.
De banken moeten bij hun kredietbeleid rekening houden met een nieuw element,
met name met de toegenomen energiezuinigheid van de nieuwe woningen op lange
termijn. Banken mogen zich bij de toekenning van leningen niet langer beperken
tot de aflossingslast van een lening maar moeten de totale maandelijkse
woonlast van een gezin bekijken, met name met de aflossingslast en het
energieverbruik samen. De hogere duurzaamheid van nieuwbouw zorgt er immers
voor dat het energieverbruik jarenlang beperkt blijft.
Volgens
de Beroepsvereniging van het Krediet daalde de totale hypothecaire
kredietverlening tijdens de eerste drie kwartalen van dit jaar in vergelijking
met dezelfde periode van vorig jaar met ongeveer 10%. Bovendien blijkt uit het
Financieel Stabiliteitsrapport van de Nationale Bank van 2013 dat het aandeel
van de leningen met een looptijd van meer dan 25 jaar tijdens de eerste vier
maanden van dit jaar met bijna een derde is gedaald in vergelijking met het
gemiddelde van de voorgaande jaren. Er wordt dus niet alleen minder hypothecair
krediet toegekend. Tegelijk vermindert ook de looptijd van de toegekende
kredieten.
Dalende vraag naar
nieuwbouw
De
VCB heeft echter berekend dat langere ontleningstermijnen in belangrijke mate
de betaalbaarheid van woningen bevorderen. Een langere looptijd zorgt ervoor
dat de maandelijkse afbetalingslast met circa 16% daalt. Gemiddeld moeten
gezinnen ongeveer 160.000 euro ontlenen om een bestaande woning te kopen of een
nieuwe woning te bouwen. Bij een lening over twintig jaar moeten zij hiervoor
960 euro per maand afbetalen. Bij een lening over dertig jaar daalt de
maandelijkse aflossingslast tot 810 euro. De VCB raamt dat 70% van de gezinnen
een leninglast van ongeveer 800 euro gefinancierd krijgen terwijl slechts 55%
van de Vlamingen een lening van ongeveer duizend euro kunnen dragen.
De
rente bereikte een dieptepunt in het tweede kwartaal van 2013. In vergelijking met
dit dieptepunt ligt zij momenteel bijna een halve procent hoger. De zeer lage
rentevoet heeft in de eerste helft van 2013 de negatieve gevolgen van de
termijnverkorting die de banken toen op de hypothecaire leningen hebben
doorgevoerd, nog enigszins kunnen milderen. Maar nu de rente opnieuw aan het
stijgen is, dringt een verlenging van de looptijd van de leningen zich op.
Het
aantal vergunde nieuwe huizen lag in Vlaanderen tijdens de eerste acht maanden
van 2013 ongeveer 9% lager dan tijdens de eerste acht maanden van 2012. De VCB
verwacht dat bij een ongewijzigd kredietbeleid de dalende trend in het aantal stedenbouwkundige
vergunningen voor nieuwe huizen zich zal verder zetten en mogelijks nog zal
worden versterkt.
Strenger kredietbeleid
Het
strenger financieel toezicht ten gevolge van de financiële crisis speelt bij
het huidige kredietbeleid van de banken een belangrijke rol. De Nationale Bank
stelde in 2012 en ook nog eens in 2013 dat kredieten met langere looptijden een
te hoog risico inhouden en pleitte voor een verstrenging van de kredietvoorwaarden
aan particulieren. De Nationale Bank vreesde namelijk voor een vastgoedbubbel.
Maar een recente studie van de KULeuven in opdracht van het vastgoedmakelaarsnet
ERA heeft aangetoond dat het vastgoed in ons land niet is overgewaardeerd en
dat het huidige prijsniveau volledig aan de hand van objectieve factoren kan
worden verklaard.
Een
restrictief hypothecair kredietbeleid is dus niet nodig en zelfs schadelijk
voor onze economie. Niet alleen vermindert daardoor het aantal aankopen van
bestaande woningen maar ook het aantal nieuwe woningen terwijl de woonbehoefte
fors toeneemt omwille van de ongeveer 600.000 gezinnen die er gedurende dit en
volgend decennium in Vlaanderen bijkomen. Om een onbestaand probleem op het
vlak van vastgoedprijzen op te lossen heeft de Nationale Bank een reëel
probleem voor de bouw gecreëerd.
Looptijd verlengen
door langere duurzaamheid
Bovendien
zijn alle nieuwe woningen nu per definitie energiezuinig omdat ze aan almaar
strengere E-peileisen moeten voldoen. Binnen ongeveer een maand (vanaf 1 januari
2014) daalt het maximale E-peil verder van E70 tot E60. Concreet vraagt de VCB
aan de banken de looptijd van de hypothecaire leningen te verlengen tot meer
dan twintig jaar en liefst tot dertig jaar. De forse energiebesparingen die de nieuwe
woningen vanaf 2014 opleveren, blijven evenmin beperkt tot de eerste twintig
jaar maar lopen over een veel langere periode.
Als
de banken een langere looptijd toestaan, zal een groter deel van de gezinnen de
hogere initiële investeringsdrempel voor een energiezuinigere nieuwe woning
kunnen overbruggen en een hypothecaire lening kunnen afsluiten. Deze impuls zal
bijkomend de bouw van nieuwe flats en vooral van nieuwe huizen stimuleren.
Aan
de Nationale Bank vraagt de VCB om een kredietbeleid te stimuleren waarbij de
toegekende looptijden rekening houden met de toegenomen duurzaamheid van de
nieuwe woningen. Het uitstaand risico voor de banken zal hierdoor zelfs afnemen
omdat de onderliggende waarde van de woningen veel waardevaster zal zijn dan in
het verleden, zowel op korte als op lange termijn.
Marc
Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw
Bijlage
