Nieuwe woningen in 2014 ongeveer 8.500 euro duurder

VCB raadt gezinnen aan nog dit jaar bouwvergunning in te dienen

 

In 2014 komen er opnieuw verplichtingen voor nieuwe woningen bij: het maximale E-peil daalt van E70 naar E60 en tegelijk zullen zij een minimaal aandeel aan hernieuwbare energie moeten produceren. De combinatie van beide verplichtingen betekent voor een gemiddelde woning een meerkost van ongeveer 8.500 euro in vergelijking met 2013. Dat heeft de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) berekend op basis van de gegevens uit de E-calculator. Wie aan deze meerkost wil ontsnappen, moet nog dit jaar zijn stedenbouwkundige vergunning indienen. Tegelijk is er wel de vaststelling dat elke investering die tot een lager E-punt leidt, zich vroeg of laat terugbetaalt. Het is dus belangrijk dat kandidaat-bouwers en -verbouwers bij de banken een lening kunnen krijgen die rekening houdt met het terugverdieneffect op lange termijn.

Om te evolueren van een E100-peil (het maximale E-peil in 2006) naar een E70-woning (het maximale E-peil nu) lag de meerkost in de buurt van 5.000 euro. Dit komt neer op een verhoging met 166 euro voor elk E-peilpunt lager. De VCB is bij deze berekening uitgegaan van een half open bebouwing (driegevelwoning) van 175 m². Deze meerkost is te wijten aan de volgende factoren: de vereiste dikkere isolatie in muren en daken, de noodzaak van glas met een lagere U-waarde en van efficiëntere ventilatiesystemen en extra maatregelen om de luchtdichtheid te verbeteren en koudebruggen te vermijden. Deze extra kosten worden slechts in beperkte mate gecompenseerd door het feit dat dankzij de betere isolatie kleinere radiatoren kunnen worden geplaatst.

Meerkosten in 2014 ten opzichte van 2013

Met een maximaal E-peil van 60 en een minimaal aandeel aan hernieuwbare energie zoals die gelden vanaf 2014, zal diezelfde woning nog eens zo’n 8.500 euro extra kosten. Dit komt neer op 850 euro voor elk E-peilpunt lager. De meerkost is vooral te wijten aan de noodzaak om over te schakelen op verwarmingssystemen op lagere temperatuur, zoals vloerverwarming. Daarbovenop komt dan nog de meerkost omwille van de verplichting vanaf 2014 om in nieuwe woningen een minimaal aandeel aan hernieuwbare energie te  installeren.

In haar voorbeeldwoning is de VCB uitgegaan van de installatie van fotovoltaïsche panelen van 1,5 kW_piek. Dit is een zo goedkoop mogelijke invulling van de eis. Om op een efficiënte manier de woning van elektriciteit te voorzien zal doorgaans meer kW_piek worden geïnstalleerd. Daarnaast is het ook mogelijk aan de verplichting van een minimaal aandeel aan hernieuwbare energie te voldoen via een thermisch zonne-energiesysteem, warmtepompen of een biomassaketel of -kachel. Maar die systemen vallen vaak zelfs nog duurder uit.  

Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw: “Naarmate het maximale energiepeil daalt, wordt het steeds moeilijker om aan dit peil te voldoen. Met een aantal nog relatief goedkope en gemakkelijk uit te voeren maatregelen zijn we op zes jaar tijd vlot 30 E-peilpunten kunnen dalen. Maar het laagst hangende fruit is intussen geplukt. Om het E-peil verder te verlagen moeten we stilaan hoger gaan plukken. Dit impliceert een almaar hogere meerkost voor elk E-peilpunt dat we verder dalen. Bovendien zullen de subsidies, naarmate de wettelijke eisen strenger worden, zich steeds meer beperken tot uiterst energiezuinige woningen met een nog lager E-peil. 

Rekening houden met terugverdieneffect 

Tot nu toe houden banken bij de toekenning van hypothecaire leningen enkel rekening met de aflossingslast op basis van het inkomen van de ontlener. Bij zeer energiezuinige woningen moeten zij ook rekening houden met de totale woonlast, d.w.z. de uiteindelijke combinatie van de hogere initiële kost en het veel lagere energieverbruik op langere termijn. We vragen dan ook aan de banken om hun kredietverlening aan te passen aan het feit dat zeer energiezuinige nieuwbouw en renovatie tot forse energiebesparingen leiden. Banken moeten hun klanten ook systematisch wijzen op het bestaan van de gratis verzekering gewaarborgd wonen. Die komt tussen bij de afbetaling van een hypothecaire lening voor wie onvrijwillig werkloos wordt. Met name in de huidige moeilijke economische context is zo’n verzekering een belangrijke aanmoediging om toch te bouwen voor wie aarzelt omwille van een onzekere jobsituatie.”

Gezinnen moeten in de loop van dit jaar een bouwvergunning indienen als ze willen ontsnappen aan de meerkost die zal gepaard gaan met de extra verplichtingen die vanaf 2014 gelden. Een andere reden om bouwplannen niet verder uit te stellen is de historisch lage hypothecaire rente. Die was eind vorig jaar gedaald tot 3,6%. We merken dat de rente op langetermijnobligaties intussen nog verder is gedaald. De hypothecaire rente volgt normaliter deze daling maar de laatste maanden niet meer. Volgens ons heeft de rente dus haar bodemkoers bereikt. Zij is intussen opnieuw licht aan het stijgen. Daarenboven stellen we vast dat de bouwmaterialenprijzen die in 2009 en 2010 zijn gedaald, nu opnieuw sneller stijgen dan de inflatie. Tenslotte is investeren in bakstenen waardevaster dan beleggen in papieren.

Blijvend lage woningbouwactiviteit

Toch stelt de VCB vast dat het aantal vergunningen voor nieuwe woningen opnieuw bijzonder laag ligt. Tijdens de eerste vier maanden van 2012 trad tijdelijk een verbetering op maar tijdens de daaropvolgende maanden lag het niveau van de residentiële nieuwbouw opnieuw even laag als in 2011. Het aantal grondige woningrenovaties waarvoor een vergunning is vereist, daalde in Vlaanderen in 2011 met 10% in vergelijking met 2010 en verminderde in 2012 andermaal met 2%. Bovendien is het aantal kleinere niet-vergunningsplichtige renovatiewerken nog sterker gedaald.

Deze negatieve tendensen komen ook duidelijk tot uiting in de laatste enquête van de VCB bij de Vlaamse woningbouwbedrijven. Het aantal afgesloten contracten ligt momenteel lager dan drie maanden geleden bij 48% van de respondenten voor de bouw van nieuwe flats en bij 45% van de respondenten bij de bouw van nieuwe huizen. Daartegenover staat ongeveer een derde met een gelijk gebleven orderportefeuille en slechts een kleine minderheid met een toegenomen orderportefeuille. Op de vraag naar de toekomstige evolutie van de bedrijfsactiviteit en de bouwcontracten gewaagden de antwoorden vooral van een status-quo. Maar de bedrijven gaan dan wel uit van een laag startniveau. Grosso modo waren de antwoorden begin 2012 even pessimistisch als begin 2013. Slechts een kleine minderheid verwacht de komende drie maanden een stijging van de bouwactiviteit en van het aantal contracten.

Bijlagen

Tabel 1: evolutie van eisen en bijbehorende meerkosten (voor een halfopen woning van 175 m²)

 

Evolutie van de eisen	E100- naar E70-woning	E70- naar E60-woning + minimaal aandeel hernieuwbare energie
Tijdstip	Van 2006 tot 2013	Van 2013 tot 2014
Totale meerkost	Circa 5.000 euro	Circa 8.500 euro
Meerkost per E-peilpunt	166 euro per E-punt minder	850 euro per E-punt minder
Factoren	+ Extra isolatie in muur en dak + Betere beglazing + Strengere luchtdichtheid + Aandacht voor bouwknopen + geiser voor sanitair warm water + efficiëntere ventilatie -  kleinere radiatoren	+ lage temperatuur verwarming + 1,5 kWpiek fotovoltaïsche panelen *

* Dit is een zo goedkoop mogelijke invulling van de eis maar om op een efficiënte manier de woning van elektriciteit te voorzien zal doorgaans meer kW_piek worden geïnstalleerd.

 

Tabel 2: evolutie van eisen en bijbehorende vereiste ingrepen (voor een halfopen woning van 175 m²)

 

 

 

VCB pleit voor behoud van woonbonus voor nieuwbouw en renovatie

In haar advies over de woonbonus pleit de Vlaamse Woonraad voor een volledige afbouw. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) wil daarentegen de woonbonus integraal behouden als algemene steunmaatregel voor de bouw van nieuwe woningen en voor de renovatie van bestaande woningen. De VCB heeft berekend dat er daarnaast voor de Vlaamse overheid nog budgettaire ruimte is om aan minder bemiddelde Vlamingen een substantiële bouwpremie toe te kennen.

Op kruissnelheid kost de woonbonus in Vlaanderen 2,9 miljard euro. Maar volgens de berekeningen van de Vlaamse Woonraad die vandaag bekend zijn gemaakt, krijgt de Vlaamse overheid in 2014 maar 1,5 miljard euro om het systeem van de woonbonus verder te honoreren. Op dat ogenblik wordt het systeem van de woonbonus overgedragen van de federale naar de regionale overheid.

De VCB heeft berekend dat van die 2,9 miljard ongeveer 1,74 miljard euro voor de verwerving van een woning zijn bestemd en 1,16 miljard euro voor de bouw van een nieuwe woning en de grondige renovatie van een bestaande woning. Met de overgehevelde middelen kan de Vlaamse overheid dus perfect de woonbonus handhaven voor bouw en renovatie, zelfs op kruissnelheid.

De woonbonus heeft als voordeel dat het een algemene maatregel is die al de kandidaat-bouwers en -verbouwers ondersteunt, zonder inkomensgrens. Het is een belangrijke maatregel om tweeverdieners te ondersteunen bij de verwerving van een eerste woning.

Naast de 1,16 miljard euro die nodig zijn voor het behoud van de woonbonus voor bouw en renovatie, zullen er dan nog 340 miljoen euro over zijn waarmee de Vlaamse overheid gericht substantiële bouwpremies aan minder bemiddelde gezinnen kan geven. Concreet kan de Vlaamse overheid aan 10.000 gezinnen een bouwpremie van 34.000 euro toekennen. Om deze gezinnen effectief tot een nieuwbouw of grondige renovatie aan te zetten is het belangrijk dat zij de premie onmiddellijk bij de uitvoering van de werken kunnen krijgen en niet in schijven verspreid over jaren.

Dan is er nog de woonbonus als steunmaatregel voor de aankoop van een woning. De VCB stelt voor dat de federale overheid haar engagementen  voor bestaande leningcontracten voor de aankoop van een woning verder honoreert en daarvoor een budget blijft vrijmaken. Dit budget zal trouwens uitdovend zijn. De overheid mag eerder aangegane engagementen voor bestaande contracten niet zomaar stopzetten. Dat creëert te veel onzekerheid op de bouw- en vastgoedmarkt en dat kunnen we in de huidige crisisperiode zeker missen.

VCB heeft nu al 60 kandidaturen van Nederlandse ingenieurs

Aantal technische bedienden blijft in Vlaamse bouw verder toenemen

De Nederlandse media (zowel TV als kranten) hebben de laatste twee weken veel aandacht besteed aan de oproep van de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) om in België te komen werken. De situatie in de Nederlandse bouw is zeer slecht en de werkloosheid is er hoog. In vergelijking met Nederland draaien de Belgische bouwbedrijven nog redelijk goed. In vergelijking met 2006 is het aantal werknemers in de Vlaamse bouw met ongeveer 10.000 toegenomen. De Belgische bouwbedrijven hebben nu vooral nood aan technische bedienden. Intussen hebben zich al ongeveer 60 hoger geschoolde Nederlanders aangemeld.

De VCB beschikt momenteel al over een 60-tal kandidaturen voor hogere profielen in de bouw. Het gaat om aanvragen voor jobs zoals burgerlijk ingenieur, projectleider/projectmanager, bouwkundig/civiel ingenieur, projectontwikkelaar, technisch/bouwkundig tekenaar, bouwkundig inspecteur, architect en juridisch adviseur. Bovendien komen er dagelijks nog kandidaten bij.

In Vlaanderen is het aantal bouwbedienden in 2012 blijven toenemen terwijl het aantal bouwarbeiders licht is gedaald. Volgens eerder onderzoek heeft 60% van de bedienden in de bouwbedrijven een technisch profiel. Het gaat dan om project- en werfleiders, calculatoren, inkopers en tekenaars. Het minimaal aanwerfniveau voor dergelijke functies is dat van professionele bachelor.

In Vlaanderen studeren jaarlijks nog te weinig burgerlijk en industrieel ingenieurs en professionele bachelors af om aan de stijgende vraag te voldoen. Het aanbod van Nederlandse ingenieurs is dus welgekomen. Nederlandse ingenieurs hebben bovendien het voordeel in vergelijking met bijvoorbeeld Poolse en Portugese ingenieurs dat zij de taal niet hoeven te leren en gemakkelijk ingewerkt geraken in de Vlaamse cultuur. De VCB is nu volop op zoek naar vacatures van bouwbedrijven die de kandidaten uit Nederland willen aanwerven.

Voor meer informatie:

Contacteer Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw, op 0475 72 01 72.

Gewestregeringen moeten budget voor woonbonus blijven inzetten voor particuliere woningbouw

 Tekort op woonbonus zwelt aan tot 1,3 miljard per jaar

Terwijl de federale regering vanuit het budget van de woonbonus 1,4 miljard euro ter beschikking wil stellen van de regionale overheden, zal het systeem tegen 2024 op kruissnelheid ongeveer 2,7 miljard euro gaan kosten. Dat is gebleken uit een eerdere studie door de Leuvense econome Nancy Huygebaert. De Vlaamse Confederatie Bouw is dan ook bijzonder ongerust over deze overdracht die reeds begin volgend jaar zal plaatsvinden en nu moet worden voorbereid. De VCB dringt er op aan de woonbonus zeker te handhaven als algemene steunmaatregel om bij al de kandidaat-bouwers en -verbouwers de bouw van een nieuwe woning en de grondige renovatie van een bestaande woning te ondersteunen.

De woningnood is groot. De drie gewesten hebben te maken met een forse toename van de bevolking en van het aantal gezinnen. De woningvoorraad houdt geen gelijke tred met deze bevolkingstoename. Wanneer we het netto aantal extra woningen bekijken (nieuwbouw minus afbraak), stellen we vast dat er sedert 2007 minder woningen bijkomen dan gezinnen (zie bijlage). Tegelijk wordt het bestaande woningpatrimonium onvoldoende snel vernieuwd en energiezuiniger gemaakt.

De federale overheid heeft de fiscale steun voor renovatiewerken fors afgebouwd. We hebben gemerkt dat het aantal hypothecaire leningen voor woningrenovaties dan ook fors is gedaald. Het aantal vergunde woningrenovaties ging er eveneens op achteruit. De VCB wil een gelijkaardig scenario voor nieuwbouw vermijden. De woonbonus is van cruciaal belang om tweeverdieners een eigen eerste woning te laten bouwen waardoor minder mensen op de private en sociale huurmarkt aangewezen zijn.

De hypothecaire rente bevindt zich momenteel op een bodemkoers. Van deze situatie moet de overheid gebruik maken om de woningbouw opnieuw fors aan te zwengelen. De overheid stelt steeds hogere eisen op het vlak van duurzaamheid en energiezuinigheid. De overheid moet de Belgen dan ook helpen om de drempel voor een zeer energiezuinige woning te nemen. Initieel leidt zo’n woning tot een hogere meerkost. Daar staat wel een lagere woonlast tegenover op langere termijn.

Concreet heeft de VCB de volgende vier eisen:

1. de regionale overheden moeten de woonbonus integraal blijven aanwenden om de bouw van extra nieuwe woningen en extra investeringen in woningrenovaties te ondersteunen bij al de kandidaat-bouwers en verbouwers zonder inkomensgrens;
2. als zij onvoldoende aanvullende middelen vinden om de woonbonus ook voor de aankoop van een woning toe te passen, moeten zij voor de afbouw van deze steun wel in een overgangsregeling voorzien;
3. doordat federale en regionale steunmaatregelen vanaf 2014 samenkomen bij de regionale overheden, is een coherenter woonbeleid mogelijk. Hiervan moeten de regionale regeringen gebruik maken om aanvullend bij de woonbonus die voor elke kandidaat-bouwer en -verbouwer is bestemd, substantiële premies voor nieuwbouw en renovatie te realiseren voor bepaalde doelgroepen van minder bemiddelde gezinnen. Dat alle fiscale steunmaatregelen voor de woningbouw voortaan in regionale handen zijn, is ook een unieke gelegenheid om aanvullend over te gaan tot een verlaging van de onroerende voorheffing en van successie- en registratierechten bij investeringen in woningbouw;
4. de regionale overheden mogen de middelen vanuit de woonbonus niet aanwenden voor de bouw van extra sociale huurwoningen. Daarvoor bestaan reeds andere budgetten op regionaal niveau.

Een fors steunbeleid voor de particuliere woningbouw zal leiden tot een extra woningaanbod, tot minder schaarste en aldus tot dalende woonprijzen. De tewerkstelling in de Belgische bouw is de laatste jaren continu gestegen. Maar in 2012 merken we op Belgisch niveau opnieuw een terugval met een duizendtal jobs (zie bijlage). 

Een stevige ondersteuning van de woningbouw zal de tewerkstelling in de bouw- en de bouwverwante bedrijven op korte termijn opnieuw met een enkele duizenden kunnen doen toenemen. Deze steun zal een belangrijke impuls voor de relance van onze economie geven. We hebben berekend dat een heropleving van de bouw het BBP op nationaal vlak met 0,3% kan doen groeien. De bouw kan dus het verschil maken tussen recessie en groei.

Tenslotte zullen investeringen in energiezuiniger nieuwe en bestaande woningen de invoer van fossiele brandstoffen doen afnemen. De laatste jaren was onze handelsbalans elk jaar opnieuw deficitair. Forse steun van de overheid voor energiezuinige nieuwbouw en renovatie zal trouwens niet alleen de invoer verminderen. Zij zal de Belgische woningbouw op het vlak van duurzaamheid en energiezuinigheid een meer vooraanstaande voorbeeldfunctie in Europa bezorgen, wat de export van nieuwe bouwconcepten en bouwproducten zal bevorderen.

Voor meer informatie:

Contacteer Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw, 0475 72 01 72.

Sterke daling hypothecaire leningen - Focus op woonlast kan de gezinnen en de bouwsector weer ademruimte geven

Het aantal nieuwe contracten voor hypothecaire leningen is met een vijfde gedaald. Dat is slecht nieuws, maar deze trend hoeft zich niet voort te zetten volgens de Vlaamse Confederatie Bouw. Voorwaarde is dan wel dat banken en overheid op een nieuwe manier gaan denken over kredieten en subsidies, aldus Marc Dillen van de VCB. Het begrip woonlast moet daarin centraal staan.

In Vlaanderen daalden het aantal nieuwe hypothecaire kredieten met 22 %, meer dan in Wallonië (min 8 %) en Brussel (min 19 %). Uit de analyse blijkt dat vooral het aantal leningen voor renovaties en kleinere ingrepen daalde. Het totale geleende bedrag zakte immer maar met 2 %. Maar Marc Dillen (directeur-generaal VCB) merkt op dat het risico bestaat dat ook de nieuwbouw onder vuur komt te liggen.

Marc Dillen: "We merken ook bij de kredieten voor nieuwbouw de laatste tijd enige weerstand vanuit de banksector. Nieuwe woningen moet steeds energiezuiniger worden. Dit maakt de investering uiteraard alleen maar duurder. Alhoewel deze meerkost ruimschoots door een lagere energiefactuur terugverdient wordt, houden de banken daar geen rekening mee."

Woonlast moet centraal staan

Volgens de VCB moeten overheid en banken afstappen van de aflossingslast van een lening als belangrijkste parameter wanneer ze denken over kredietverlening. In de plaats moet het begrip woonlast komen, met andere woorden: de globale kostprijs van het gebruik van een woning. Niet alleen de afbetaling maar ook het energieverbruik.

Marc Dillen: "Bij een duurzame en zuinige nieuwe woning ligt het geleende bedrag hoger, maar de andere kosten lager. De terugbetalingscapaciteit neemt bij gelijke woonlast toe. Met dit fenomeen en met het terugverdieneffect van zuinige investering houden banken nog te weinig rekening."

De VCB pleit ervoor dat minister-president Kris Peeters en minister Freya Van den Bossche de focus op woonlast opnemen in hun Bankenplan en hun gesprekken met de financiële sector. Deze moet aangezet worden tot een betere hypothecaire kredietverlening.

Banken hoeven niet bang te zijn voor wanbetalers: er is immers de kosteloze Verzekering Gewaarborgd Wonen. Deze komt tussen bij mensen die tijdelijk hun werk verliezen of arbeidsongeschikt worden. Maar de VCB stelt vast dat slechts 3 % van de mensen die deze verzekering gratis zou kunnen krijgen, ze ook effectief verkrijgt. Indien deze automatisch toegekend zou worden zouden de banken al veel minder last hebben van wanbetalers.

Duurzaamheid ondersteunen

Dit alles kan pas een heilzaam effect hebben, als de overheid duurzaamheid blijft stimuleren. De subsidies voor energiezuinige nieuwbouw zouden nog opgetrokken moeten worden. Het effect van dalende steun is zichtbaar aan de renovaties. In 2011 kreeg je voor een renovatie van € 60.000 nog € 17.200 subsidies van de overheid. In 2012 was dat nog € 8.000. Het is voor de Vlaamse Confederatie Bouw geen verrassing dat mensen in 2012 minder hypothecaire kredieten aanvroegen voor kleinere ingrepen. Het is nu aan de overheid om daaruit de lessen te trekken.

Voor meer informatie:

contacteer Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB, op 0475 72 01 72